Türkiye'de Taşınmaz Değerleme Sisteminin Geleceği: Değer Bilgi Merkezi ve Beklentiler

Gayrimenkul değerleme sektörü, Türkiye’de uzun yıllardır hem kamu hem de özel sektörün gündeminde önemli bir yer tutuyor. Özellikle son yıllarda, taşınmazların gerçek piyasa değerinin belirlenmesi ihtiyacı daha da ön plana çıktı. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün (TKGM) öncülüğünde geliştirilen yeni “Taşınmaz Değerleme Sistemi” ve “Değer Bilgi Merkezi” uygulaması, bu alanda köklü bir dönüşümün habercisi olarak karşımıza çıkıyor. Peki bu sistem neleri değiştirecek, hangi sorunlara çözüm getirecek ve uygulamada bizi neler bekliyor? Gelin bu konuyu biraz açalım.

Benim gözlemim, Türkiye’de gayrimenkul değerleme süreçlerinin uzun yıllar boyunca parçalı ve kurumlar arasında farklılık gösteren yapılarla yürütülmesinin, hem yatırımcılar hem de kamu için ciddi belirsizlikler yarattığı yönünde. Şu anda değerleme işlemleri; bir yanda Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından lisanslanmış değerleme şirketleri, diğer yanda ise kamu kurumlarının kendi bünyelerinde oluşturduğu kıymet takdir komisyonları tarafından yürütülüyor. Ancak bu iki yapı arasında yöntem, standart ve veri tabanı açısından önemli farklar var. Sonuçta her değerleme çalışmasının arkasında aynı temel soru var: Gerçek değer nedir?

İşte tam bu noktada, TKGM’nin öncülüğünde hayata geçirilmesi planlanan Değer Bilgi Merkezi devreye giriyor. Bakanlık açıklamalarına göre, sistem ilk olarak 2026’nın başında İstanbul’da, 2027 ortasında ise tüm Türkiye’de faaliyete geçecek. Bu sistemin temel amacı, taşınmazların değerini parsel ve bağımsız bölüm bazında, objektif ve karşılaştırılabilir şekilde belirlemek. Yani vatandaşlar, sahip oldukları taşınmazın gerçek piyasa değerine ulaşabilecek ve aynı mahalledeki benzer taşınmazlarla kolayca karşılaştırma yapabilecekler.

Uygulamada sıkça gördüğüm gibi, değerleme sürecinde en büyük sorunlardan biri, güncel ve güvenilir veri eksikliği. Değer Bilgi Merkezi, coğrafi bilgi sistemleri (CBS) ve yapay zeka destekli analizlerle bu sorunu aşmayı hedefliyor. Sistem, taşınmazların konum, büyüklük, kullanım amacı gibi temel özelliklerini ve piyasadaki benzer satışları dikkate alarak, adil ve şeffaf bir değerleme altyapısı sunacak. Böylece hem kamulaştırma, vergi, kentsel dönüşüm gibi kamu süreçlerinde hem de bireysel yatırım kararlarında daha sağlıklı sonuçlara ulaşmak mümkün olacak.

Tabii bu dönüşümün mevzuat ve kurumsal yapı açısından da önemli etkileri olacak. Şu anda Türkiye’de taşınmaz değerlemesiyle ilgili tek bir kapsamlı yasa veya düzenleyici çerçeve yok. Değerleme faaliyetleri, çoğunlukla SPK ve BDDK’nın belirlediği standartlara göre yürütülüyor. Kamu kurumları ise kendi ihtiyaçlarına göre farklı yöntemler kullanabiliyor. Yeni sistemle birlikte, “Taşınmaz Değerleme Genel Müdürlüğü” gibi merkezi bir yapının kurulması ve uluslararası standartlarla uyumlu yerel standartların (örneğin TUGDES çalışmaları) geliştirilmesi gündemde. Bu da sektörün profesyonelleşmesi ve standartlaşması açısından önemli bir adım olacak.

Diğer yandan, sistemin başarısı büyük ölçüde veri kalitesine, teknolojik altyapının sağlamlığına ve kurumlar arası iş birliğine bağlı olacak. Uygulamada genellikle şöyle bir tabloyla karşılaşıyoruz: Farklı kurumlar, farklı veri tabanları ve yöntemler kullandığı için, aynı taşınmaz için birden fazla ve birbirinden oldukça farklı değer ortaya çıkabiliyor. Değer Bilgi Merkezi’nin en büyük vaadi, bu uyumsuzlukları ortadan kaldırmak ve tüm taraflara güvenilir, güncel ve erişilebilir bir değerleme altyapısı sunmak.

Elbette sektörde farklı görüşler de var. Bazı uzmanlar, merkezileştirilmiş bir sistemin esnekliği azaltabileceğini ve mevcut lisanslı değerleme uzmanlarının daha aktif rol almasının daha sağlıklı olacağını savunuyor. Diğer yandan, uluslararası standartların yerel piyasa koşullarına tam olarak uyarlanması gerektiği de sıkça dile getiriliyor. Sonuçta, sistemin gerçek piyasa değerini yansıtabilmesi için hem kayıt dışı işlemlerin azaltılması hem de piyasa şeffaflığının artırılması şart.

Sonuç olarak, Türkiye’de taşınmaz değerleme sisteminin merkezi ve dijital bir yapıya kavuşması, hem kamu hem de özel sektör için büyük bir fırsat sunuyor. Değer Bilgi Merkezi sayesinde, gayrimenkul piyasasında adil, şeffaf ve karşılaştırılabilir bir değerleme dönemi başlayacak gibi görünüyor. Değerleme uzmanları olarak bizlerin de bu dönüşüme ayak uydurması, yeni teknolojilere ve standartlara hızla adapte olması gerekecek. Değerleme sürecinde dikkat ettiğimiz bir nokta da, her zaman güncel veriye ve objektif analizlere dayanmak; yeni sistemin bu ihtiyacı karşılayacağına dair umutlar yüksek. Gelişmeleri yakından takip etmeye ve uygulamada karşılaşacağımız yeni fırsatları değerlendirmeye devam edeceğiz.