Gayrimenkul Sektöründe “Değer Barışı” Tartışmaları: Defter ve Piyasa Değerleri Arasındaki Uçuruma Çözüm Arayışı

Gayrimenkul değerleme alanında son dönemde sıkça gündeme gelen bir konu var: “Değer Barışı”. Sektör temsilcilerinin ve meslektaşlarımızın gündeminde bu kavramın neden bu kadar öne çıktığına, uygulamada ne gibi sorunlara çözüm getirmeyi hedeflediğine ve potansiyel etkilerine birlikte göz atalım. Çünkü değerleme uzmanı olarak, defter değerleriyle piyasa gerçekliği arasındaki farkın yarattığı sıkıntıları sahada her gün gözlemliyorum.

Peki, “Değer Barışı” tam olarak neyi ifade ediyor? Kısaca özetlemek gerekirse, firmaların aktiflerinde yer alan gayrimenkullerin defterdeki değerlerinin, bir defaya mahsus olmak üzere gelir vergisinden muaf şekilde piyasa değerine yükseltilmesi öneriliyor. Yani, geçmişte düşük bedelle kayıtlara giren bir taşınmazın bugünkü gerçek değeriyle bilançoda yer alması sağlanacak. Bu öneri, sadece inşaat sektörünü değil, taşınmaz sahibi olan her türlü işletmeyi — özel okullardan sanayi kuruluşlarına kadar — doğrudan ilgilendiriyor.

Uygulamada genellikle şöyle bir tabloyla karşılaşıyoruz: Özellikle son yıllarda yaşanan yüksek enflasyon ve hızlı değer artışları nedeniyle, şirketlerin bilançolarında kayıtlı olan taşınmazların defter değerleri, gerçek piyasa değerlerinin oldukça gerisinde kalıyor. Bu durum, hem finansal raporlama açısından şeffaflığı zedeliyor hem de kredi değerlendirmelerinde şirketlerin olduğundan daha zayıf görünmesine yol açıyor. Benim gözlemim, birçok firmanın bu nedenle finansmana erişimde zorlandığı ve yatırımcı nezdinde güven sorunu yaşadığı yönünde.

Bir başka önemli sorun da vergi yükü. Özellikle “değer artış kazancı” vergilendirmesinde, geçmişte rayiç bedelle beyan edilen alım değerleri ile bugünkü gerçek satış fiyatları arasındaki büyük fark, satış anında ciddi bir vergi yüküne neden oluyor. Sektör temsilcileri, bu kısır döngünün kırılması için “değer barışı” veya “tapu barışı” gibi düzenlemelerin gerekliliğine işaret ediyor. Yani, bir defaya mahsus bir güncelleme ile hem bilançolar gerçekçi hale gelsin hem de vergi sistemiyle ilgili geçmişten gelen uyuşmazlıklar çözülsün isteniyor.

Gelin bu konuyu biraz açalım. “Değer Barışı” önerisi, firmaların aktiflerinde yer alan gayrimenkullerin değerinin, bağımsız ve yetkin bir değerleme kuruluşu tarafından tespit edilmesini ve bu yeni değerin, gelir vergisinden muaf olarak bilançoya yansıtılmasını öngörüyor. Böylece, şirketler finansal tablolarında gerçekçi bir varlık yapısına kavuşacak. Bankalar ise kredi değerlendirmelerinde daha sağlıklı kararlar verebilecek. Yatırımcılar açısından da şeffaflık ve güven artacak. Özellikle uluslararası ortaklıklar ve konsorsiyumlar için bu tür bir düzenleme büyük önem taşıyor.

Tabii, bu tür bir uygulamanın mevzuat boyutu da var. Türkiye’de gayrimenkul değerlemesi, SPK ve ilgili kanunlarla sıkı şekilde düzenlenmiş durumda. Değerleme raporlarının bağımsız ve lisanslı kuruluşlarca hazırlanması, TMS ve IVSC standartlarına uygunluk, uygulamada dikkat ettiğimiz başlıca noktalar arasında. Ayrıca, mevcut vergi mevzuatına göre taşınmazların 5 yıl içinde elden çıkarılması halinde elde edilen kazanç vergilendiriliyor. Son dönemde bu 5 yıllık istisnanın kaldırılması ihtimali de sektörün gündeminde ve “değer güncelleme” uygulamalarını daha kritik hale getiriyor.

Elbette, her önerinin olduğu gibi “Değer Barışı”nın da tartışmalı yönleri var. Bazı ekonomistler, böyle bir uygulamanın devletin vergi gelirlerinde kayba yol açabileceğini düşünüyor. Ancak sektör temsilcileri, bunun tek seferlik bir düzeltme olacağını ve aslında devletin de ek vergi geliri elde edebileceğini savunuyor. Bir diğer tartışma konusu ise “gerçek piyasa değeri”nin nasıl ve kim tarafından belirleneceği. Değerleme uzmanlarının yetkinliği ve standartların netliği burada belirleyici oluyor. Ayrıca, uygulamanın tüm taşınmaz sahipleri için adil ve kapsayıcı olması gerekiyor. Seçici veya karmaşık bir uygulama, yeni sorunlar doğurabilir.

Sonuçta her değerleme çalışmasının arkasında aynı temel soru var: Gerçek değer nedir ve bu değerin bilançoya yansıtılması, finansal sistemin sağlığı açısından neden bu kadar önemli? Benim deneyimim, şeffaf ve güncel değerlerin hem şirketler hem de ekonomi için uzun vadede çok daha faydalı olduğu yönünde. “Değer Barışı” gibi düzenlemeler, doğru tasarlanır ve uygulanırsa, gayrimenkul sektöründe güveni ve şeffaflığı artırabilir. Ancak uygulamanın detayları, standartları ve kapsayıcılığı konusunda titiz bir çalışma şart. Önümüzdeki dönemde bu tartışmaların daha da derinleşeceğini ve değerleme uzmanlarının rolünün daha da kritik hale geleceğini düşünüyorum.