Konut Fiyatlarındaki Hızlı Artış ve Sektörün Geleceği: Eylül 2025 Verileri Üzerinden Değerlendirme

Son yıllarda Türkiye’de konut fiyatlarındaki yükseliş, hem sektör profesyonellerinin hem de yatırımcıların en çok konuştuğu başlıklardan biri haline geldi. Özellikle 2025 yılının Eylül ayı verileri, bu yükselişin hız kesmeden devam ettiğini gösteriyor. Benim de değerleme çalışmalarımda sıkça karşılaştığım bu tablo, hem mevcut piyasa koşullarını anlamak hem de geleceğe dair öngörülerde bulunmak açısından önemli ipuçları sunuyor.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) Eylül 2025 Konut Fiyat Endeksi (KFE) verilerine göre, ülke genelinde konut fiyatları aylık bazda yüzde 1,7, yıllık bazda ise yüzde 32,2 oranında artış göstermiş durumda. Özellikle büyükşehirlerdeki hareketlilik dikkat çekici: İstanbul’da yıllık artış yüzde 30,7, Ankara’da yüzde 41,1, İzmir’de ise yüzde 34,4 olarak kaydedilmiş. Doğu ve Güneydoğu Anadolu’daki bazı illerde ise bu oranların çok daha yukarıda seyrettiğini, örneğin Bingöl’de yüzde 53,63, Diyarbakır’da yüzde 49,07 gibi rekor seviyelere ulaştığını görüyoruz.

Peki bu ne anlama geliyor? Öncelikle, konut fiyatlarındaki bu hızlı artış, sektördeki arz-talep dengesizliğinin ve makroekonomik dalgalanmaların bir sonucu. Uygulamada genellikle şöyle bir tabloyla karşılaşıyoruz: Talep canlılığını korurken, yeni konut üretiminde yaşanan yavaşlama ve maliyet artışları fiyatların yukarı yönlü hareketini destekliyor. Son beş yılda metrekare fiyatlarının yaklaşık 10 kat artarak 2021’in üçüncü çeyreğinde 4.895 TL’den 2025’in aynı döneminde 42.557 TL’ye yükselmesi, piyasadaki bu dönüşümün en çarpıcı göstergesi.

Bununla birlikte, reel fiyatlara baktığımızda (yani enflasyondan arındırılmış değerlerle), Eylül 2025’te yıllık bazda yüzde 0,8’lik bir gerileme söz konusu. Yani nominal olarak fiyatlar yükselse de, alım gücü açısından bakıldığında bir miktar daralma yaşanıyor. Değerleme sürecinde dikkat ettiğimiz bir nokta da tam olarak bu: Sadece nominal artışlara odaklanmak yanıltıcı olabilir; reel değişimleri de göz önünde bulundurmak gerekiyor. Özellikle yatırım amaçlı alımlarda, getirinin enflasyon karşısındaki performansı kritik önem taşıyor.

Gelin bu konuyu biraz açalım. Bölgesel analizlerde, Doğu ve Güneydoğu Anadolu illerinde fiyat artışlarının çok daha yüksek olduğunu görüyoruz. Bu bölgelerde yatırım geri dönüş süreleri 13-14 yıl bandına kadar çıkmış durumda. Uygulamada sıkça gördüğüm gibi, bu tür hızlı yükselişler genellikle sürdürülebilir olmuyor; kısa vadede cazip görünse de, uzun vadede piyasa düzeltmeleriyle karşılaşmak mümkün. Özellikle yeni yatırım yapacaklar için, sadece mevcut fiyat artışına bakmak yerine, bölgesel dinamikleri ve uzun vadeli sürdürülebilirliği analiz etmek şart.

Değerleme uzmanları olarak, KFE gibi endeksleri kullanırken kalite etkisinden arındırılmış verilerin avantajını mutlaka göz önünde bulunduruyoruz. Ancak, her ne kadar endeksler bize genel bir çerçeve sunsa da, mahalle bazında ya da proje özelinde yapılan analizler çok daha sağlıklı sonuçlar verebiliyor. Sonuçta her değerleme çalışmasının arkasında aynı temel soru var: Gerçek değer nedir? Bu sorunun yanıtı, sadece fiyat endekslerine bakılarak değil, piyasa koşulları, arz-talep dengesi, bölgesel gelişmeler ve makroekonomik göstergeler birlikte değerlendirilerek bulunabiliyor.

Sektörün önümüzdeki dönemde nasıl bir yol haritası izleyeceği ise merak konusu. Bir yanda yüksek fiyatlar nedeniyle konuta erişim zorlaşırken, diğer yanda reel fiyatlardaki gerileme yatırımcıların kararlarını etkiliyor. Uygulamada, özellikle portföy yönetimi yapanlar ve kurumsal yatırımcılar, artık sadece fiyat artışına değil, kira getirisi, bölgesel riskler ve alternatif yatırım araçlarıyla karşılaştırmalı analizlere daha fazla ağırlık veriyorlar. Benim gözlemim, piyasanın önümüzdeki dönemde daha seçici ve temkinli bir yapıya evrileceği yönünde.

Sonuç olarak, Eylül 2025 verileri bize konut piyasasında hem fırsatlar hem de riskler olduğunu gösteriyor. Değerleme süreçlerinde, sadece rakamlara değil, piyasanın dinamiklerine ve reel göstergelere de dikkat etmek gerekiyor. Sektörün geleceği, bu verileri doğru okuyabilen ve analiz edebilen profesyonellerin elinde şekillenecek.

(Kaynak: TCMB Konut Fiyat Endeksi Eylül 2025, Bianet, Alomaliye, Bigpara, Endeksa, Mahfi Eğilmez Blog)