Bursa Konut Fiyatlarında Gerçekler ve Yanılsamalar: Değerleme Uzmanının Gözünden Veri Doğrulama

Gayrimenkul değerleme sürecinde en sık karşılaştığımız zorluklardan biri, piyasadaki bilgi kirliliği ve abartılı iddialardır. Özellikle “Bursa’da konut fiyatları son 5 yılda 10 kat arttı” gibi çarpıcı başlıklarla sıkça karşılaşıyoruz. Peki, bu tür iddialar gerçekten doğru mu? Uygulamada, veri kaynağının güvenilirliği ve metodolojinin şeffaflığı, değerleme raporlarının temel taşıdır. Gelin, Bursa’daki konut piyasasına dair güncel ve doğrulanabilir veriler ışığında bu konuyu birlikte değerlendirelim.

Benim gözlemim, piyasada dolaşan birçok haberin ya yanlış anlaşılmış istatistiklere ya da güncelliğini yitirmiş verilere dayandığı yönünde. Son dönemde Bursa için öne sürülen “5 yılda 10 kat artış” iddiası, elimizdeki resmi ve ticari kaynaklarla örtüşmüyor. Örneğin, Endeksa’nın Kasım 2020 raporuna göre Bursa’da konut fiyatları yıllık %23,95 artış göstermiş. Ortalama satış fiyatı ise 339.154 TL olarak kaydedilmiş. İlçe bazında bakınca İznik’te %39,4, Gemlik’te %36,22 ve Nilüfer’de %27,5 gibi artışlar var. Ancak bu oranlar bile 5 yıl üst üste tekrarlandığında dahi 10 kat artışa ulaşmak mümkün değil.

Peki bu ne anlama geliyor? Basit bir matematikle, yıllık %24 civarında bir artış 5 yıl sonunda yaklaşık 2,95 katlık bir yükselişe denk gelir. Yani, 5 yılda 10 kat artış iddiası, mevcut verilerle tamamen çelişiyor. Değerleme sürecinde sıkça gördüğüm gibi, bazı ticari platformlar veya haber siteleri, fiyat artışlarını abartılı şekilde sunabiliyor. Oysa profesyonel yaklaşımda, TÜİK ve TCMB gibi resmi kurumların yayımladığı veriler esas alınmalı. Nitekim, TCMB’nin 2023 yılı Konut Fiyat Endeksi’ne baktığımızda Türkiye genelinde yıllık artış %32,2 civarında seyrediyor. Bursa için ise ilçe bazında resmi KFE verisi bulunmamakla birlikte, genel eğilim bu oranın çok üzerinde değil.

Uygulamada genellikle şöyle bir tabloyla karşılaşıyoruz: Ticari raporlar, “ortalama satış fiyatı” üzerinden büyüme oranı verirken, resmi kurumlar endeks bazlı değişimleri esas alıyor. Bu metodolojik farklar, sonuçların birbirinden sapmasına yol açabiliyor. Ayrıca, bazı kaynaklarda karşılaştığım “2025” yılı verileri, mevcut takvim yılına göre imkânsız görünüyor. Büyük ihtimalle bu, ya bir yazım hatası ya da öngörülerin gerçek veri gibi sunulmasından kaynaklanıyor. Değerleme raporlarında bu tür tarihsel tutarsızlıklar ciddi bir risk oluşturur ve mutlaka not edilmelidir.

Bununla birlikte, Bursa’da konut piyasasının canlı olduğu ve bazı ilçelerde ortalamanın üzerinde artışlar yaşandığı da bir gerçek. Özellikle İznik, Gemlik ve Nilüfer gibi ilçelerde ulaşım projeleri, turizm potansiyeli veya yeni konut arzı gibi faktörler fiyat dinamiklerini etkileyebiliyor. Ancak, değerleme sürecinde dikkat ettiğimiz bir diğer önemli nokta da geri dönüş süresi. Endeksa verisine göre Bursa’da ortalama geri dönüş süresi 20 yıl civarında. Yani, yatırımcı açısından kira geliriyle amortisman süresi oldukça uzun; bu da fiyat artışlarının sürdürülebilirliği konusunda soru işareti yaratıyor.

Bir diğer önemli husus, piyasa riskleri ve mevzuatın etkisi. Örneğin, BEMO’nun (Bursa Emlak Müşavirleri Odası) uyarılarında gecekondu riski ve plansız yapılaşmanın değer üzerinde olumsuz etkileri vurgulanıyor. Kentsel dönüşüm projeleri ve tapu işlemlerindeki geçici vergi muafiyetleri de satış rakamlarını kısa vadede şişirebiliyor. Bu nedenle, değerleme çalışmasında hem fiziksel hem de hukuki risklerin titizlikle analiz edilmesi şart.

Sonuçta her değerleme çalışmasının arkasında aynı temel soru var: Gerçek değer nedir? Profesyonel bakış açısıyla, piyasadaki abartılı iddialara değil, doğrulanabilir ve şeffaf veri setlerine güvenmek gerekir. Özellikle “5 yılda 10 kat artış” gibi söylemler, hem yatırımcıyı yanıltır hem de piyasa manipülasyonuna zemin hazırlar. Benim önerim, değerleme raporlarında mutlaka veri kaynağı ve tarihinin açıkça belirtilmesi, metodolojik farklılıkların ise şeffaf şekilde açıklanmasıdır. Bursa özelinde ise, güncel ve resmi istatistiklerin yakından takip edilmesi, sağlıklı bir pazar analizi ve değerleme için vazgeçilmezdir.