Bursa’da Arazi Toplulaştırma ve Gayrimenkul Değerlemesine Yansımaları

Arazi toplulaştırması, özellikle Bursa gibi tarımsal potansiyeli yüksek şehirlerde son yıllarda sıkça gündeme gelen bir konu. Geçtiğimiz günlerde Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) Bursa Şubesi’nde düzenlenen seminerde de bu mesele sektörün farklı paydaşlarıyla detaylıca ele alındı. Benim gözlemim, toplulaştırma projelerinin yalnızca tarımsal üretimi değil, aynı zamanda bölgedeki gayrimenkul değerlerini de önemli ölçüde etkilediği yönünde. Peki bu ne anlama geliyor? Gelin bu konuyu biraz açalım.

Arazi toplulaştırma, dağınık ve küçük parsellerin bir araya getirilerek daha büyük ve verimli tarım alanlarının oluşturulması süreci olarak özetlenebilir. Bursa’da özellikle Karacabey ve çevresinde yürütülen Uluabat 2. Kısım Arazi Toplulaştırma ve Tarla İçi Geliştirme Hizmetleri (TİGH) Projesi, bu alandaki en güncel örneklerden biri. Uygulamada genellikle şöyle bir tabloyla karşılaşıyoruz: Küçük, verimsiz ve ulaşımı zor parseller, toplulaştırma sonrasında daha büyük, düzenli ve altyapısı güçlendirilmiş alanlara dönüşüyor. Bu da hem tarımsal verimliliği artırıyor hem de yeni oluşan parsellerin değerinde belirgin bir artışa yol açıyor.

Değerleme sürecinde dikkat ettiğimiz bir nokta da, toplulaştırma sonrası parsellerin konumu ve ulaşılabilirliği. Örneğin, yeni açılan tarla yolları veya sulama kanalları, bir parselin pazar değerini doğrudan etkileyebiliyor. Yatırımcılar ve arazi sahipleri için bu süreç, hem bir fırsat hem de bir belirsizlik kaynağı. Çünkü toplulaştırma süreci devam ederken, parselasyon planlarının askıda kalması veya itiraz süreçleri, kısa vadede değerleme açısından bazı riskler barındırabiliyor. Ancak uzun vadede, özellikle Bursa gibi gelişmekte olan bölgelerde, toplulaştırılmış arazilerin değerinin arttığını uygulamada sıkça görüyoruz.

Arazi toplulaştırmasının gayrimenkul değerleme üzerindeki etkisini anlamak için birkaç temel faktöre bakmak gerekiyor. Öncelikle, yeni oluşan parsellerin büyüklüğü ve şekli, değerleme uzmanları açısından önemli. Düzgün şekilli ve daha büyük parseller, hem tarımsal üretimde hem de gelecekteki imar uygulamalarında daha cazip hale geliyor. Diğer yandan, altyapı yatırımları – örneğin yeni yollar, drenaj sistemleri veya sulama kanalları – parsel değerini artıran unsurlar arasında. Değerleme çalışması yaparken, bu tür gelişmeleri mutlaka dikkate almak gerekir.

Bursa’da son yıllarda hız kazanan toplulaştırma projeleri, bölgedeki gayrimenkul piyasasında da yeni dinamikler yaratıyor. Özellikle Karacabey, Nilüfer ve Osmangazi gibi ilçelerde, toplulaştırma sonrası oluşan yeni parsellerin hem tarımsal hem de kentsel dönüşüm açısından cazip hale geldiğini gözlemliyorum. Bu durum, yatırımcıların ilgisini artırırken, değerleme uzmanlarının da piyasa analizlerinde daha dikkatli olmasını gerektiriyor. Çünkü toplulaştırma sonrası bazı bölgelerde değer artışı daha hızlı yaşanırken, bazı alanlarda ise süreç daha yavaş ilerleyebiliyor.

Elbette, toplulaştırma sürecinin hukuki ve idari boyutları da önemli. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde yürütülen bu projelerde, askı ilanları ve itiraz süreçleri gibi aşamalar değerleme açısından kritik. Özellikle askı süresince yapılan değişiklikler, parsel sahiplerinin haklarını ve gelecekteki değer artışını doğrudan etkileyebiliyor. Bu nedenle, değerleme çalışması yaparken resmi ilanları ve parselasyon planlarını yakından takip etmekte fayda var.

Sonuç olarak, arazi toplulaştırma projeleri Bursa’da hem tarımsal üretimi hem de gayrimenkul piyasasını dönüştüren önemli bir araç haline geldi. Değerleme uzmanları için bu süreçler, hem teknik hem de piyasa dinamiklerini yakından izlemeyi gerektiriyor. Benim önerim, toplulaştırma projelerinin yürütüldüğü bölgelerde değerleme yaparken, yeni oluşan parsel yapısı, altyapı yatırımları ve hukuki süreçleri bütüncül bir bakış açısıyla değerlendirmek. Sonuçta her değerleme çalışmasının arkasında aynı temel soru var: Gerçek değer nedir ve bu değeri hangi dinamikler şekillendiriyor? Bursa’daki güncel gelişmeler, bu soruya yanıt arayanlar için önemli ipuçları sunuyor.